律师观点分析

1、案件基本情况：本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。本案的争议焦点是：1.合同履行过程中哪方存在违约行为；2.合同应当解除还是应当继续履行，相应的法律后果。

关于焦点一。首先，赎契义务方。合同第十七条约定买方采用快速商业贷款方式购买案涉房屋，合同附件第一点付款方式基本情况中明确注明赎契出资方不是买方、不是卖方、也不是买卖双方，而是由买方将首期款10万元按担保公司的规定作冻结或监管处理，由担保公司向银行提供担保，由银行提前放款至卖方贷款账户内。原被告主张对方没有履行赎楼义务构成违约，没有事实依据，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金31万元于法无据，本院不予支持。

其次，未能完成赎契的原因。从庭审中双方陈述可知，由于原告信用不好和负债太高，XX公司认为风险过高没有要求被告支付担保费及提供担保服务。被告根据XX公司的建议要求原告清偿欠款降低负债率，原告没有表示同意，双方没有协商一致。虽然是由于原告的原因导致XX公司没有受理该笔业务，但原告的个人负债情况不会直接导致原被告房屋买卖合同无法履行。合同签订时，被告及第三人XX公司并没有询问或要求原告披露其个人负债情况，也不存在原告故意隐瞒的情形。故，该情况属于合同签订时三方没有预见且没有进行约定的事项，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对于没有约定的内容可以协议补充，例如变更担保公司或变更购买和付款方式等。但双方经过协商后无法达成补充协议，最终导致案涉《房地产买卖合同》没有履行，双方互不构成违约。

再次，办理公证委托手续。合同附件第二点约定双方应办理委托经纪方或有关按揭公司办理该物业转名的公证委托手续，但没有明确具体的履行期限。由于XX公司不予受理该项担保业务，故没有要求原告办理公证委托手续。被告没有举证证明原告存在不配合担保公司办理公证委托手续的情形，被告以此主张原告违约，理据不足，本院不予采纳。

关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原被告及XX公司自2013年中旬得知XX公司不予受理该项担保赎楼贷款业务，对此三方并没有积极协商进行补充约定或积极采取措施继续履行合同，怠于要求对方履行合同。案涉合同签订至今已四年多的时间，房屋价格及市场环境发生了明显变化，继续按原合同履行明显不符合公平效率和诚实信用的市场交易原则。鉴于被告在合理期限内没有采取合理方式要求原告履行合同，本院依法对被告要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持，依法认定被告收到原告起诉状之日即2018年4月3日双方合同解除。合同解除后，原告应将收取被告的定金2万元予以返还，被告应将案涉房屋返还原告。

合同第五条约定“买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收取定金当日”，故原告在收取被告定金之日将房屋交付被告使用符合合同约定，被告属于合法占有使用房屋。原告要求被告支付房屋占有使用费用于法无据，本院不予支持。

2、承办了卖家起诉买家房屋买卖合同纠纷一案，在交付房屋5年后成功解除双方之间的房屋买卖合同，帮助卖家成功收回涉案房产并无需支付任何违约金，使双方之间的房屋买卖的纠纷终获解决。

3、如果案件当事人在不具备足够的相应法律知识情况下，建议委托专业律师处理案件事项。